Planificando el IRPF (3). Capital inmobiliario

Rendimientos del capital inmobiliario

  • Calificación de las rentas procedentes de alquileres: la línea que, desde hace un tiempo, distingue si el rendimiento procedente de alquilar inmuebles se califica como rendimiento del capital inmobiliario o rendimiento de actividades económicas es la utilización de una persona empleada a jornada completa y un local exclusivamente destinado a esta actividad. Hasta hace poco entendíamos que, si el contribuyente contaba con persona y local para alquilar, nos encontrábamos ante rentas de actividades económicas y, en caso contrario, ante rendimientos del capital inmobiliario, con las consecuencias en cuanto a cuantificación de la renta y a obligaciones formales que de ello se derivan. Después de algunas resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Central ya no lo tenemos tan claro, al concluir este órgano que, para que exista actividad económica de arrendamiento de inmuebles, la persona y el local son condiciones necesarias pero no suficientes, considerando que además del doble requisito ha de darse una efectiva ordenación de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
  • Por otra parte, el alquiler prestando otro tipo de servicios como limpieza o lavado y cambio de ropa se califica también como actividad económica pero, en este caso, de hostelería.
  • Como es sabido el propietario de una vivienda alquilada sólo tributa por la mitad de los rendimientos netos de capital inmobiliario obtenidos, reduciéndose en su 50% también los rendimientos negativos. Si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y obtiene rentas superiores a 6.390,13 euros en 2010, el arrendador no tributa por estas rentas, debiendo tener cuidado de hacerse con una comunicación del arrendatario de que cumple los citados requisitos.
  • Límites de gastos en arrendamiento: se deducen sin límite todos los gastos excepto los de financiación y de reparación y conservación que, sumados, no pueden superar a los ingresos, aunque el exceso que no se haya podido deducir en 2010 se podrá deducir del 2011 al 2014.
  • Si el propietario no ha cobrado todo el importe del alquiler por impago del deudor, deberá considerar los alquileres impagados como ingresos, pero podrá deducírselos como gasto si el inquilino entró en concurso o, cuando a 31 de diciembre de 2010, hubieran transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro.
  • Novedad anunciada para 2011: si el PCPGE 2011 se publica en los términos actuales, la reducción del 50% para el propietario pasará en 2011 a ser del 60%, y la reducción del 100%, cuando el inquilino es joven, exigirá que la edad sea, como máximo, de 30 años, en lugar de 35 como en 2010.

Consejo:

  1. Si está pendiente de alquilar una vivienda y el posible inquilino tiene menos de 35 años le interesa firmar el contrato antes de fin de año para que la reducción del 100% del rendimiento neto se pueda aplicar hasta que cumpla dicha edad. Si lo firma en 2011 sólo podrá reducirse el 60% del rendimiento desde que cumpla 30 hasta que llegue a los 35 años.

Mañana miercoles continuaremos con la siguiente entrada

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